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房貸利率“換錨”后,對房價、房貸的影響

LPR成房貸利率定價標準

8月26日,中國人民銀行發布公告稱,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

政策實施意味著,新發放商業性個人住房貸款利率換錨,從原來的“以基準利率為基礎進行浮動”變為“以LPR為基礎進行加點”。個人房貸利率將同時受到LPR、

地區加點下限及銀行加點三方面因素共同影響。其中,LPR是利率定價中樞。LPR由18家銀行共同報價產生的商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率,

其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。根據全國銀行同業拆借中心10月公布的數據,最新LPR為:1年期LPR為4.20%,5年期以上LPR為4.85%。

公告還顯示,首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。2019年10月8日前,已發放的商業性個人住房

貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行,不受本次調整影響。

樓市利率走向如何?

從目前公布的城市銀行利率加點方案來看,整體的利率水平和新政前的變動并不大,以部分一二線城市為例,北上廣深4個一線城市

首套房的房貸利率平均為5.23%,相比新政前的5.21%略有上升,上升幅度為0.02個百分點;二套房的房貸利率平均為5.61%,相比新政前的5.58%略有上升。

表1  4個一線城市10月份LPR房貸利率

二線城市方面,7個二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%,相比9月份的5.64%略有上升,上升幅度為3bp,即0.03個百分點。同時,

7個二線城市二套房的LPR房貸利率為5.99%,相比9月份的5.94%略有上升,上升幅度為5bp,即0.05個百分點。

表2  7個二線城市10月份LPR房貸利率

新政對房價、房貸的影響

根據上海易居房地產研究院《中國LPR房貸利率報告》顯示,隨著LPR定價機制改革的推進,未來房貸利率的定價方式和利率水平等都會發生變化,

進而也會影響住房按揭貸款的成本,即月供金額的大小;谇懊11個城市的統計結果,以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”

的貸款案例進行成本測算,從測算結果可以看出,11個城市在執行LPR貸款利率后,月供額的變動非常小,基本上不會對購房者形成太多干擾。

表3  11個城市10月份LPR貸款利率下的月供變動情況

由以上案例測算結果可見,相比利率波動使得每月月供變動,首付比例波動則需要購房者短時間內籌集和繳納大筆購房首付款,對于購房者的

購買力和需求影響更大。而供給與需求是決定房價上漲的下

跌的基本力量。以往的案例,各地確實也是通過提高二套房首付比例來抑制投機炒房,調控房價的。另外,大部分一二線城市,

還對購房資格進行了限制,只有具有本地戶口、工作居住證或者在本地繳納多年社保/稅收的前提下,才有資格購房,如此進一步限制了購買力和需求。

綜上所述,相對于其他房地產價格影響因素(如限購政策和首付比例等因素),利率變動對于房價的影響相對有限。





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